I'm a paragraph. Click here to add your own text and edit me. It's easy.

לא חתמתי על הסכם תיווך ?

 

בית המשפט דחה תביעה לתשלום דמי תיווך וזאת מכיוון שלא התקיימו נסיבות מיוחדות המצדיקות הגמשה של דרישת הכתב שקבע המחוקק.

 

 

 

פסק דין

 

לפניי תביעתם של התובעים לתשלום דמי תיווך בסך של 44,460 ש“ח אשר מגיעים להם לשיטתם בקשר עם עסקה שבה מכרו הנתבעים, באמצעות הנתבע 1, נכס מקרקעין ברח‘ ראומה 1, באר שבע ביום 01.03.2016.

דין התובענה להידחות וזאת מהנימוקים שיפורטו להלן.

מכוח סמכותי ע"פ דין אני מורה על תיקון טעות סופר בעמ' 11, שורה 17 לפרוטוקול כך שבמקום "החלטתי" יש לרשום "החתמתי".

העובדות הצריכות לעניין וטענות הצדדים, בקצרה

  1. אין בין הצדדים מחלוקת ביחס לעובדה המרכזית בתיק: בין הצדדים לא נערך ולא נחתם הסכם תיווך בכתב.

  2. התובעים הם מתווכים בעיסוקם ובעלי סוכנות תיווך בנדל“ן.

  3. הנתבעים הם הבעלים של נכס מקרקעין המצוי ברח‘ ראומה 1, באר שבע (להלן: ”הנכס“).

  4. ביום 01.03.2016, בסיועם של התובעים, מכרו הנתבעים את הנכס לרוכשת, החברה לפיתוח תשתיות תעסוקה בנגב בע“מ (להלן: ”הרוכשת“). אין מחלוקת כי הנתבע 1 הוא שפעל בעסקת המכר בשמו ובשם הנתבעת 2.

  5. בכתב התביעה טענו התובעים כי במהלך חודש דצמבר 2015 פנה אליהם הנתבע 1 והציע למכור את הנכס לצד שלישי ואמר להם כי בתמורה לסך של 1.6 מלש“ח ימכור את הנכס. התובעים טענו כי פנו למשקיעים ובסופו של יום מצאו קונה, היא הרוכשת, שהסכימה לרכוש את הנכס במחיר המבוקש אלא שכאשר הודיעו התובעים לנתבע 1 כי מצאו קונה במחיר המבוקש ביקש הנתבע 1 להשיג עבורו מחיר גבוה יותר. התובעים המשיכו במאמציהם במשך חודשיים נוספים עד שבסופו של יום נקבע מחיר העסקה המוסכם לסך של 1.9 מלש“ח.

  6. התובעים טענו עוד כי יום לפני מועד החתימה על הסכם המכר ביקש הנתבע 1 להעלות את מחיר העסקה ב- 100,000 ש“ח נוספים אך בסופו של יום חזר בו מדרישתו זו וההסכם נחתם ביום 01.03.2016.

  7. התובעים טענו כי פנו לנתבע 1 בבקשה לקבל את דמי התיווך והוא ביקש כי התובעת 2 תגיע למשרדו ”לסגירת הנושא“. התובעת 2 אכן הגיע למשרדו של הנתבע 1 ושם הציע לה הנתבע 1, בחוצפתו כטענת התובעים, דמי תיווך בשיעור של 1% בטענה כי הוא לא חתם על מסמך המחייב תשלום דמי תיווך. התובעים סירבו להצעה ועמדו של תשלום דמי התיווך המגיעים להם לשיטתם בשיעור של 2% ממחיר העסקה.

  8. התובעים טענו כי בנסיבות של מקרה זה גוברות חובת תום הלב וזעקת ההגינות על חובת הכתב הקבועה בחוק המתווכים במקרקעין, תשנ“ו - 1986 (להלן: ”החוק“) וטענו עוד כי התקיימו התנאים הקבועים בחוק והמזכים אותם בקבלת דמי תיווך (ס‘ 26 לכתב התביעה). התובעים טענו כי בקשתו של הנתבע 1 להעלות את מחיר העסקה מהסך המקורי של 1.6 מלש“ח מעידה כי הוא ביקש לשכור את שירותיהם של התובעים כמתווכים.

  9. בכתב ההגנה טענו הנתבעים כי התובע 1 הוא שפנה לנתבע 1 בהצעה למכור את הנכס והנתבע 1 הסכים ”ובלבד שלא ישלם דמי תיווך כלל והתובע הסכים לכך“. הנתבעים טענו כי ”הייתה הסכמה בע“פ בין הצדדים שלא ישולם כל סכום בגין דמי תיווך“. עוד טענו הנתבעים כי התובעים היו להוטים לבצע את עסקה שכן הם רצו לקבל דמי תיווך מהרוכשת וכי התובעים נהנו מהסכמתו של הנתבע 1 למכור את הנכס שכם הדבר הוביל כך כי התובעים קיבלו דמי תיווך מהרוכשת.

  10. הנתבעים טענו כי לא הטילו על התובעים ”כל עבודה כזו או אחרת“. הנתבעים לא הכחישו כי לאחר שנחתם ההסכם פנו התובעים לנתבע 1 בדרישה לתשלום דמי תיווך וציינו כי התובעים דרשו דמי תיווך בשיעור של 3% ממחיר העסקה. באשר לשינוי בסכום המבוקש עבור הנכס טענה הנתבעים כי לאחר שהתברר לנתבע 1 כי ישנה עלות כספית נכבדת בביצוע העסקה הוא אכן דרש מחיר גבוה יותר עבור הנכס.

הנתבעים לא הכחישו כי ”התובעים היו מעורבים בקיום העסקה“ (ס‘ 20 לכתב ההגנה) ודומני כי בכך כיוונו לעניין היותם של התובעים גורם היעיל בהתקשרות בהסכם וראו לעניין זה גם עדותו של הנתבע 1 ולפיה "וגם מבחינתי ברור שלא הייתה עסקה לולא התובעים". הנתבעים לא הכחישו כי הציעו לתובעת 2 תשלום בשיעור של 1% ממחיר העסקה אך טענו כי הדבר היה לפנים משורת הדין מבלי שיש חובה לשלם את הסכום האמור (ס‘ 19 לכתב ההגנה).

  1. בדיון שנקבע לשמיעת הראיות נשמעה עדותם של התובעים, של עו“ד חסון-ועקנין מטעמם ושל הנתבע 1. מאחר והעד מטעם הנתבעים, עו“ד נחמן דברת, לא יכול היה להתייצב לדיון שנקבע הוסכם כי עדותו תישמע בדיון נפרד וכך היה.

  2. לאחר שתמה שמיעת העדויות ולבקשת ב“כ הצדדים נקבע מועד להגשת סיכומים בכתב. לאחר שהוגשו הסיכומים ובעקבות פסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי הנכבד לאחרונה זומנו הצדדים לישיבת שנועדה למצוא פתרון מוסכם למחלוקת או לחלופין להשלמת טיעונים בעל פה. הניסיון להביא את הצדדים להסכמות, בין היתר בהתחשב בכך כי הנתבע 1 הציע בעבר לשלם סך של 20,000 ש“ח, שאותו הוא הגדיר כדמי תיווך כאמור בס‘ 12 לתצהירו הראשון, במסגרת אותו רצון טוב שלו ולפנים משורת הדין, כטענתו, לא צלח. הצדדים השלימו את טיעוניהם בעל פה והדיון שהיה סוער, לטעמי שלא לצורך, תם.

  3. אין כאמור מחלוקת בין הצדדים ביחס להיותם של התובעים מתווכים בעלי רישיון כדין וביחס להיותם של התובעים הגורם היעיל בהתקשרות בין הנתבעים לבין הרוכשת. המחלוקת הינה האם אכן הוסכם בין הצדדים באופן מפורש או משתמע על תשלום דמי תיווך או להבדיל על אי תשלום דמי תיווך והאם, לנוכח העובדה כי לא נחתם הסכם תיווך, זכאים התובעים לדמי תיווך בגין העסקה.

  4. כפי שעלה מכתבי הטענות והעדויות שנשמעו הרוח החיה מבחינת הנתבעים היה הנתבע 1. כך גם מלמד הסכם המכר. לא היה שום מגע בין התובעים לבין הנתבעת 2 והיא ייפתה את כוחו של הנתבע 1 לטפל בכל עניין הנוגע לעסקת המכר. מטעם הנתבעים העיד רק הנתבע 1 וגם התובעים לא עמדו על חקירתה של הנתבעת 2. בנסיבות אלו נתייחס לכל הפעולות שביצע הנתבע 1 ולאלו שהיה עליו לבצע כמי שבוצעו והיו צריכות להיות מבוצעות גם ע“י הנתבעת 2.

  5. מכתבי הטענות עולה מחלוקת בין הצדדים גם בשאלה האם הנתבע 1 הוא שפנה לתובעים או שמא התובעים, או מי מהם, פנו לנתבע 1 בקשר עם מכירת המקרקעין אולם סבורני כי מחלוקת זו אינה משפיעה על התוצאה ולפיכך אין צורך להכריע בה. מכל מקום, מעדויותיהם של התובעים עלה באופן ברור כי הפנייה הראשונית הייתה של התובע 1 לנתבע 1.

  6. זאת ועוד, בחקירתם נשאלו התובעים והעדה מטעמם, עו“ד חסון ועקנין, בהרחבה ביחס למשא ומתן עם הרוכשת וביחס לשווי הנכס. עניינים אלו אינם דרושים להכרעה ולא נתייחס אליהם.

דיון והכרעה

האם הייתה הסכמה מפורשת או משתמעת לתשלום דמי תיווך או להבדיל לאי תשלום דמי תיווך

  1. נבחן את גרסת התובעים מחד ואת גרסת הנתבע 1 מאידך.

  2. בכתב התביעה, הנתמך בתצהיריהם של התובעים, אין שום טענה כי הוסכם עם הנתבעים או מי מהם על תשלום דמי תיווך. התובעים מציינים בס‘ 7 לכתב התביעה כי לא נכרת הסכם בכתב למתן שירותי תיווך אך אין טענה, מפורשת או משתמעת, כי הוסכם בעל פה על תשלום דמי תיווך ועל שיעורם. ודוקו שיעור דמי התיווך הוא פרט מהותי. אמנם הנוהג המקובל הוא תשלום של 2% בצירוף מע“מ כדין ממחיר העסקה אך אין שום מקום להניח באופן אוטומטי כי זו אכן ההסכמה בין הצדדים. מי שטוען כי הוסכם על תשלום דמי תיווך חייב להתייחס גם לשיעור דמי התיווך. התובעים מפרטים בהרחבה בכתב התביעה את שעשו בקשר עם עסקת המכר אך אין שום פירוט ביחס לפרט המהותי ביותר בתביעה שהוא ההסכמה לתשלום דמי תיווך ושיעורם.

  3. ועוד, בס‘ 13 לכתב התביעה טענו התובעים כי לאחר החתימה על הסכם המכר פנו אל הנתבע 1 וביקשו את עמלת התיווך ”המגיעה להם“. דומני כי ניסוח זה תומך באפשרות כי לא הייתה הסכמה מוקדמת על תשלום דמי תיווך. לו הייתה הסכמה סביר כי המינוח בו היו נוקטים התובעים היה ”המוסכמת עמם“ או כל ניסוח דומה אחר המעיד על הסכמה. העובדה כי התובעים סבורים שהם זכאים לדמי תיווך עדיין אינה מחייבת את המסקנה כי כך הוסכם בין הצדדים.

  4. מעבר לתצהירים התומכים בכתב התביעה הגישו התובעים תצהירי עדות ראשית. התצהירים זהים לחלוטין זולת השינויים המחויבים בקשר עם הגעת התובעת 2 למשרדו של הנתבע 1 לאחר החתימה על הסכם המכר. התצהירים חוזרים בעיקרון על האמור בכתב התביעה אם כי בפירוט רב יותר אולם גם בהם אין שום טענה להסכמה על דמי תיווך. בס‘ 20 לתצהירי התובעים נטען כי הצעתו של הנתבע לשלם דמי תיווך בשיעור של 1% מעידה על כי הוא מודה שקיימת חובת תשלום כלפי התובעים. הסכום שהוצע אכן משקף שיעור של כאחוז אחד מסך העסקה אך המינוח בו השתמשו התובעים בתצהיר, לאחר שכבר ברורה להם גרסתם של הנתבעים, גם הוא אינו תומך באפשרות כי הושגה הסכמה על תשלום דמי תיווך. המסקנה אליה הגיעו התובעים לנוכח הצעתו של הנתבע 1 יכולה להיות סבירה בעיניהם אך הסכמה דורשת דו צדדיות ולא הסקת מסקנת חד צדדית ובכל מקרה להסכמה יש להגיע קודם לחתימה על הסכם המכר.

  5. זאת ועוד, בס‘ 21 לתצהירי התובעים נטען כי הנתבע 1 ידע שהתובעים ”מצפים לדמי תיווך“. גם מינוח זה אינו תומך באפשרות כי הושגה הסכמה על תשלום דמי תיווך. ציפייה, בדיוק כמו הסקת מסקנות חד צדדית, אינה מספיקה על מנת להוכיח קיומה של הסכמה שלא נטען לגביה דבר, לא במפורש ולא במשתמע.

  6. לנוכח האמור בכתב התביעה ובתצהירים דומני כי ניתן היה לייתר את החקירה בעניין זה אך התובעים נחקרו בכל זאת וגם מחקירתם לא ניתן היה להגיע למסקנה אודות הסכמה, מפורשת או אפילו משתמעת, על תשלום דמי תיווך בשיעור כלשהוא.

  7. בחקירתה העידה התובעת 2 כי ”כאשר הוא דרש 1.6 מלש“יח ביקשנו את דמי התיווך שלנו. טעינו שלא החתמנו אותו. מבחינתנו זה הסכם בעל פה וסמכנו על הנתבע 1“. תשובה זו ממחישה היטב את הקושי בהתיק זה. החוק מחייב עריכת הסכם בכתב. לא היה שום מקום לאותה הסתמכות על הנתבע 1 גם אם אכן לא מדובר בעסקה ראשונה שעשו מולו התובעים כפי שהעידה התובעת 2. נשוב ונדגיש: הסכם הוא עניין דו צדדי ואין די בכך כי מבחינתם של התובעים מדובר בהסכם בעל פה. התובעת 2 לא הסבירה ולא פירטה מה אמר הנתבע 1 לאחר שהתובעים ביקשו דמי תיווך כפי שהעידה. האם די בבקשה? האם בקשה מביאה בהכרח להסכמה? התשובה לכך היא שלילית.

  8. התובעת 2 העידה כי מבחינתה העבודה עבור הנתבעים החלה בשלב שבו הנתבע 1 דרש עבור הנכס סך של 1.6 מלש“ח. אין צורך להכריע בעניין זה ונניח לטובת הדיון כי התובעים אכן עבדו בשביל הנתבעים. ועדיין, העבודה לבדה אינה מזכה בדמי תיווך בנסיבות בהן לא קיים הסכם בכתב אלא בנסיבות חריגות מאוד שלא התקיימו בענייננו כפי שנראה להלן. בהמשך חקירתה שבה התובעת 2 וטענה כי דמי התיווך התבקשו כאשר הנתבע 1 דרש עבור הנכס סך של 1.6 מלש“ח אך גם כאן לא פירטה מה הייתה תגובתו של הנתבע 1 ובוודאי שלא ניתן במצב כזה להגיע למסקנה כי הושגה הסכמה.

  9. בהמשך חקירתה העידה התובעת 2 כי ”סמכנו על הנתבע 1 וזו הייתה טעות. הוא רואה חשבון ומבין שאנו לא עובדים בחינם כמו שבטח גם הוא לא עובד בחינם“. אין ספק כי אין הצדקה שאדם יעבוד בחינם. אף אדם והתובעים בכללם. עם זאת, בנסיבות בהן התובעים הם אלו שפנו לנתבע 1 בהצעה למכור את הנכס ואז פנו ללקוח שלהם כפי שהעידה התובעת 2 בחקירתה (עמ' 7) יכול היה הנתבע 1 להניח כי התובעים אינם עובדים בחינם.

דווקא במצב כזה חובה מוגברת הייתה על התובעים להחתים את הנתבעים על הסכם תיווך שהרי אם מתבססת ההסתמכות על כך כי הנתבע 1 ”מבין שאנו לא עובדים בחינם“ הרי שהבסיס לאותה הסתמכות נשמט. העובדה כי בעסקאות אחרות שעשו התובעים עבור אותה רוכשת הם קיבלו דמי תיווך הן מהרוכשת והן מהמוכרים כפי שהעידה התובעת 2, ונניח כי הדבר נכון אף שלא הובאה כל ראיה בעניין זה, אינה מעלה ואינה מורידה. אין שום הצדקה לחייב את הנתבעים בתשלום דמי תיווך רק מאחר ומוכר אחר שילם לתובעים דמי תיווך וממילא שלא ניתן לשלול את האפשרות כי אותם מוכרים אחרים כן חתמו על הסכמי תיווך.

  1. זאת ועוד, בחקירתה העידה התובעת 2 כי ”ובשלב הזה של ההצעה הראשונית של 1.4 מלש“ח הסכמנו שלא יהיו דמי תיווך…ברגע שהוא התחיל להעלות את המחיר, סיכמנו איתו בעל פה שיהיה דמי תיווך של שלושה אחוז. ביקשנו 3 אחוז. לא החתמנו על הסכם כי סמכנו על הנתבע 1 וזו טעות שלנו“. גרסה זו מהווה הרחבת חזית ביחס לאמור בכתב התביעה ובתצהירי העדות הראשית של התובעים והיא גם לא הוכחה. יתירה מזו, אם אכן הוסכם על דמי תיווך בשיעור של 3% לא הוסבר מדוע זה תבעו התובעים דמי תיווך בשיעור נמוך יותר.

זאת ועוד, בחקירתו העיד התובע 1 כי ההסכמה על דמי התיווך נעשתה בנוכחותו ובנוכחות הנתבע 1 בלבד בפגישה שנערכה במשרדו של הנתבע 1 כאשר התובעת 2 ”הייתה בחוץ“ (עמ‘ 13). עולה אפוא ספק של ממש ביחס לנכונות הגרסה של התובעת 2 בעניין זה. עניינים אלו אינם מאפשרים מתן אמון בגרסתה זו של התובעת 2 ביחס להסכמה בעל פה.

  1. יש להדגיש כי גם הגרסה לפיה בתחילה דרש הנתבע 1 סך של 1.4 מלש“ח עומדת בסתירה לאמור בכתב התביעה בו נטען כי המחיר ההתחלתי שדרש הנתבע 1 היה 1.6 מלש“ח. עם זאת, עניין זה אינו דרוש להכרעה ואין חשיבות לטעמי להשתלשלות האירועים ביחס למחיר ההתחלתי ולשלבים שהיו בדרך עד לסיכום הסופי של מחיר העסקה אלא לעניין ההסכמה הנטענת על דמי התיווך. והסכמה כאמור לא הוכחה.

  2. באשר לתובע 1 הרי שכאשר הוא נשאל מדוע לא פעל לפי הוראות החוק שאותו אישר כי הוא מכיר הוא השיב ”אני עצמאי ואני יכול לפעול כראות עיניי“. אין צורך לומר כי תשובה זו בוודאי אינה משקפת את המצב המשפטי הנכון בו כל האזרחים כפופים לחוק ובוודאי כאשר הם מכירים אותו ולטובתו של התובע 1 נניח כי התשובה נאמרה בהלצה. לגופו של עניין השיב הנתבע 1 כי ”בתמימותי ובטעותי נתתי אמון בנתבע 1…הוא סיפר לי על המשפחה שלו, יצרנו כימיה, הבנתי שהוא אדם הגון וישר, הוא שידר אמינות, הגינות ויושרה. לא כל אחד יכול להיות רואה חשבון או עורך דין או מתווך אם אין לו יושרה אישית“. יש טעם של ממש בסיפא של התשובה אך לא שוכנעתי כי אותה היכרות קצרה בין התובע 1 לבין הנתבע 1 מצדיקה הסתמכות עיוורת על אותה הבנה נטענת כי הנתבע 1 הוא אדם הגון וישר. אין צורך כמובן להכריע ביחס לאישיותו של הנתבע 1 וקטונו כמובן מלעשות כן אולם בדיוק על מנת למנוע תקלה אפשרית או את אותה טעות שיכול ואכן נבעה מתמימות היה על התובעים להחתים את הנתבע 1 על הסכם תיווך.

הוראות החוק נועדו בראש ובראשונה להגן על הצרכן, קרי הלקוח הפונה למתווך, אך הן משרתות כמובן גם את המתווך. הוודאות שנוצרת במצב בו הצדדים פועלים על פי החוק משרתת את שניהם. וכך היה על התובעים לפעול.

  1. בחקירתו העיד התובע 1 כי ”גם במקרים הנדירים שלא החתמתי (על הסכם תיווך - א.ה.) שילמו לי“. נניח כמובן כי התשובה נכונה. התשובה מעידה אפוא כי התובע 1 אכן מכיר את הוראות החוק ונוהג, כדבר שבשגרה, להחתים את לקוחותיו של הסכמי תיווך. ולא הייתה סיבה מיוחדת שלא יעשה כן גם בענייננו.

  2. בחקירתו העיד התובע 1 כי כאשר דובר על מחיר של 1.4 מלש“ח ”היה מקובל שלא ישלם תיווך ולא דיברנו על זה בכלל…עד אז לא דיברנו על זה. לא הסקתי שום מסקנה בשלב הזה“. עדות זו אינה תואמת את גרסתה של התובעת 2 ביחס לשלב הראשוני של ההיכרות בין הצדדים שכן התובעת 2 העידה כי בשלב זה ”הסכמנו שלא יהיו דמי תיווך“ (עמ‘ 9). הסתירה בין מצב בו מוסכם שלא לשלם דמי תיווך לבין מצב בו הצדדים כלל אינם מדברים על הנושא האמור פועלת לחובת התובעים ואינה מאפשרת ליתן אמון בעדויותיהם בנקודה זו.

  3. בחקירתו נשאל התובע 1 לגבי השלב בו ביקש מהנתבע 1 דמי תיווך והוא השיב כי זה היה ”בשלב שהוא לא הסכים למחיר של 1.4 מלש“ח“. התובע 1 לא פירט בתשובתו מה הייתה תגובתו של הנתבע 1 לאותה הודעה כביכול על הרצון לקבל דמי תיווך. בהמשך חקירתו העיד התובע 1 כי ברגע שהנתבע 1 ציין כי הוא מבקש עבור הנכס מחיר של 1.6 מלש“ח ”אמרתי לו שידוע לך שמהרגע שאני נכנס למשא ומתן עם הקונה פה נכנסת פעולת התיווך שלי שאני עושה עבורך משא ומתן וידוע לך שאני לא עובד בחינם“ ובהמשך הדגיש ”זה מה שציינתי בפניו“. התובע 1 אישר בחקירתו כי ”נכון שזה לא מופיע בתצהיר“.

מספר קשיים מצאתי בגרסה זו. האחד, מדובר בהרחבת חזית ביחס לאמור בכתב התביעה ובתצהירי התובעים. השני, אין שום פירוט ביחס לתגובתו של הנתבע 1 לאותם דברים שכביכול נאמרו ע“י התובע 1 ולא ניתן ללמוד מהתשובה על הסכמה כלשהיא מצדו של הנתבע 1 לדרישה הכללית מאוד לקבל דמי תיווך. השלישי, כאמור מדובר בדרישה כללית ולא מפורטת. גם אם התובע 1 סמך על הנתבע 1 עד שהסכים לראות במקרה הנוכחי מקרה חריג בו הוא מוותר על החתמת הלקוח על הסכם תיווך לכל הפחות היה עליו לציין מה הם דמי התיווך הנדרשים על ידו.

”אני לא עובד בחינם“ היא אמירה כללית שלא ניתן ללמוד ממנה דבר. גם 1,000 ש“ח הם לא חינם. וגם 2,000 ש“ח. אין שום הכרח כי התמורה חייבת להיות בשיעור של 2%. אין שום מקום להניח הנחות כאלו שעה שניתן היה לסכם את הדברים בצורה פשוטה וברורה.

  1. בהמשך חקירתו העיד התובע 1 כי כאשר אמר לנתבע 1 כי הוא מבקש דמי תיווך אמר לו הנתבע 1 ”אין שום בעיה ולחץ לי את היד“. עוד העיד התובע 1 כי ”יכול להיות שאמרתי לו שדמי התיווך הם 3 אחוז או 2 אחוז, איני זוכר…לחצנו ידיים והוסכם על 2 אחוז בצירוף מע“מ“. גרסה זו לא רק מהווה הרחבת חזית ביחס לכתב התביעה ולתצהירי התובעים אלא גם שהיא לא הוכחה. התובע 1 העיד כי הדברים נאמרו שלא בנוכחות התובעת 2 ועדותו בעניין זה הינה אפוא עדות יחדיה של בעל דין במשמע ס‘ 54 לפקודת הראיות (נוסח חדש), תשמ“א - 1981 שלא נמצא לה כל סיוע בחומר הראיות.

  2. מטעם התובעים העידה גם עו“ד חסון-ועקנין שכהרגלה הותירה רושם הגון ביותר. עם זאת, לא היה בעדותה כדי לתמוך בטענות התובעים. עו“ד חסון ועקנין העידה כי ”התובעים עבדו בשביל הנתבעים כדי להשיג להם מחיר גבוה יותר“ ועדותה זו מהימנה עליי לחלוטין והיא תומכת בגרסת התובעים לעניין זה אף שאין חולק כי התובעים עבדו גם בעבור הרוכשת כפי שהעידה עו“ד חסון ועקנין.

  3. באשר למחלוקת העיקרית לעומת זאת העידה עו“ד חסון ועקנין כי ”אני יודעת שלא נחתם הסכם. אני יודעת שהייתה הסכמה באוויר שברגע שהכל ייסגר ידברו על זה. זו הייתה ההתרשמות שלי…לא הייתה מעורבת בעניין ההסכמה ואני לא יכולה לאשר או להכחיש“. הנה אפוא מדובר בהתרשמות בלבד ויתירה מזו לפי אותה התרשמות של העדה שהתובעים ביקשו להעיד מטעמם לא היה שום סיכום מראש על תשלום דמי תיווך אלא רק, ולכל היותר, הסכמה כי לאחר שתיסגר העסקה ”ידברו על זה“.

לא די בכך כמובן כדי להוכיח הסכמה מפורשת או משתמעת לתשלום דמי תיווך.

בהמשך העידה עו“ד חסון ועקנין כי ”היה הסכם בעל פה ובהתנהגות ביחס לדמי התיווך…ונכון שההצעה של הנתבע 1 לשלם 1% לא מחייבת אותו כשלעצמה“. אחת משתיים: אם התשובה כוונה לאותה הסכמה לפיה כאשר תיסגר העסקה ”ידברו על זה“ הרי שהתחייבות לדיבורים עתידיים בוודאי שאינה בגדר הסכם לתשלום דמי תיווך ואם התשובה מתייחסת להסכמה לתשלום דמי תיווך הרי שהסכמה זו לא הוכחה והתשובה במצב כזה סותרת את תשובתה הקודמת של עו“ד חסון ועקנין.

  1. סיכומו של דבר, לא עלה בידי התובעים להוכיח קיומה של הסכמה מפורשת או משתמעת לתשלום דמי תיווך. הסתירות בעדותם של התובעים ואי ההתאמה בגרסאותיהם (אי התאמה שלפחות מוכיחה כי התובעים לא תיאמו גרסאות ומסרו את שכל אחד מהם סבור שאירע) והעובדה כי עדותם בכל מקרה אינה מתיישבת עם עדותה של עו“ד חסון ועקנין שהיא ממילא פרי התרשמות בלבד אינה מאפשרת לקבל את טענתם לקיומה של הסכמה. לפיכך, הטענה נדחית.

  2. באשר לנתבעים: בכתב ההגנה נטען כי ”הייתה הסכמה בע“פ בין הצדדים לא ישולם כל סכום בעד דמי תיווך“. קרי, מדובר בהסכמה פוזיטיבית שלא לשלם. טענה זו נטענה גם בשני התצהירים שהגיש הנתבע 1.

  3. בחקירתו לא ידע הנתבע 1 לומר איזה סכום ביקש בתחילה והעיד כי ”לא ידעתי את המחיר…הסכום של 1.6 מלש“ח יכול להיות שעלה. לא זוכר סכום מדויק“. בהמשך העיד הנתבע 1 כי ”איני יודע על איזה סכום דיברתי איתו (עם התובע 1 - א.ה.)“. עניין זה אינו רלוונטי למחלוקת אך נדמה כי תשובותיו של הנתבע 1 בעניין זה אינן סבירות. ההסתברות כי הנתבע 1 לא יזכור מה המחיר שהוא ביקש עבור הנכס היא נמוכה מאוד.

  4. בחקירתו אישר הנתבע 1 כי התובעים פעלו להגדיל את המחיר וכי הדבר נעשה לדרישתו (עמ‘ 16). עוד העיד הנתבע 1 כי לאחר השיחה הראשונה אמר לתובע 1 ”שהסכום של 1.6 מלש“ח לא מתאים לי ואני רוצה יותר, 1.8 מלש“ח. לא ביקשתי שהוא יפנה לקונה. גם לא ידעתי מי הקונה. אני פעלתי רק מול התובע 1“. אין שום סבירות בתשובה זו וברור שהנתבע 1 יכול היה להניח כי התובע 1 יפנה לקונה בעניין זה. לא סביר כי הנתבע 1 הניח כי דרישתו לתשלום גבוה יותר לא תטופל. גם אם נכון הדבר כי עד לרגע האחרון לא ידע הנתבע 1 מי הרוכשת אין הדבר משנה את העובדה כי התובעים פעלו גם בעבור הנתבעים.

  5. לגופו של עניין, הנתבע 1 העיד כי לא תיעד בכתב את אותה הסכמה נטענת שלא לשלם דמי תיווך והשיב גם כי ”לא הייתי צריך, זה אינטרס שלהם שאני אחתום“. התשובה היא כמובן נכונה חלקית שהרי אם ישנו סיכום כלשהוא ברי כי גם לנתבע 1 יש אינטרס כי הסיכום יהא בכתב. בענייננו הדבר אינו מביא כמובן להוכחת התביעה אך בוודאי שגם לנתבע 1 היה אינטרס.

  6. הנתבע 1 העיד כי אמר לתובעים כי ”בכל מקרה אם אחליט (למכור - א.ה.) אני לא משלם דמי תיווך“. גרסה זו לא נסתרה אך היא כשלעצמה כמובן לא מוכיחה את ההסכמה לה טוענים הנתבעים. אמירה חד צדדית, בדיוק כפי שציינו ביחס לתובעים, אינה יותרת הסכמה והדברים יפים גם שעה שמדובר בנתבעים.

  7. הנתבע 1 העיד בהמשך כי היה סיכום בעל פה שלא ישולמו דמי תיווך. איני נותן אמון בגרסה זו והיא גם לא הוכחה. עדותו של הנתבע 1 בעניין זה הינה עדות יחידה של בעל דין שאין לה כל חיזוק בחומר הראיות. הטענה נדחית אפוא אך דחייתה אינה מביאה לקבלת התביעה שהרי דחיית הטענה כי הוסכם על אי תשלום דמי תיווך אינה מביאה בהכרח למסקנה כי הוסכם בפועל על תשלום דמי תיווך.

  8. בחקירתו התייחס הנתבע 1 למה שקרה לאחר חתימת הסכם המכר. הנתבע 1 העיד כי ”מעניין של רצון טוב אמרתי שלמרות שלא מגיע אני מוכן לתת 20,000 ש“ח כי היה לי את הכסף מהעסקה וזה היה נזיל. לא דיברנו על אחוז“. בהמשך העיד הנתבע כי נקב בסכום האמור ”סתם כסכום שעלה לי לראש“. גרסה זו עומדת בסתירה לאמור בס‘ 12 לתצהירו הראשון של הנתבע 1 שם נקב הנתבע 1 במונח ”דמי תיווך“ ונקב גם בשיעור הרלוונטי ואיני נותן בה כל אמון.

  9. הנתבע 1 אמנם נקט במינוח אחר בס‘ 8 לתצהירו המשלים אך נדמה כי מדובר בניסיון לשפר את הגרסה ואין שום אפשרות ליתן אמון בגרסה זו. הנתבע 1 העיד כי מאחר והתובעת 2 הציגה עצמה כנפגעת ”החלטתי מרצון טוב כי היה לי את הכסף“ וציין כי זה ”לא רצון לשלם דמי תיווך“. גרסה זו אינה מהימנה בעיניי ואף אדם סביר, בנסיבות שבהן הוא מחליף נכס קיים בתמורה כספית אינו מציע סכום של 20,000 ש“ח.

  10. המבחן הוא כמובן מבחן האדם הסביר ולא שוכנעתי כי התקיימו אצל הנתבע 1 נסיבות יוצאות דופן שמצדיקות קביעה כי הוא עצמו אינו בגדר אדם סביר. אדם סביר היה מציע סכום נמוך הרבה יותר אם אכן היה מדובר רק בהצעה של רצון טוב. עם זאת, ואף שסביר כי הנתבע 1 הציע דמי תיווך בשיעור של 1% הרי שהגרסה כי ההצעה הייתה לפנים משורת הדין ומבלי שיש בכך חובה לא נסתרה והתובעים לא עמדו, כפי שצוין קודם, בנטל להוכיח את ההסכמה לה הם טוענים.

  11. מטעמם של הנתבעים העיד גם עו“ד נחמן דברת שייצג את הנתבעים בעסקת המכירה. עו“ד דברת העיד כי ”הנתבע 1 סיפר לי שהוא במפורש סיכם איתם לפני כן שהוא לא ישלם דמי תיווך…“. עדותו כמובן מהימנה עליי אך מדובר בעדות שמועה והיא כשלעצמה אינה מסייעת בהוכחת גרסתו של הנתבע 1 ביחס לאותה הסכמה נטענת שלא לשלם דמי תיווך.

  12. עו“ד דברת העיד כי ”בשלב שלפני העסקה נאמר לי במפורש שאין דמי תיווך“. מההקשר הכללי של העדות נראה כי כוונתו של עו“ד דברת היא לדברים שאמר לו הנתבע 1 שכן הוא העיד כי ”אני לא פגשתי את התובע 1 אף פעם“. עו“ד דברת העיד כי התובעת 2 נכחה במעמד החתימה על הסכם המכר אך בנסיבות בהן ידיעתו שלו על הסכמה שלא לשלם דמי תיווך הייתה קודם לחתימה ברי כי הוא לא שמע זאת מהתובעת 2 ובנסיבות אלו ברי כי מדובר בעדות שמועה.

  13. בתצהירו מתייחס עו“ד דברת לסכום שהציע הנתבע 1 לשלם לתובעים ומגדיר אותו ”בגין דמי התיווך“. עוד העיד עו“ד דברת כי ”אני לא זוכר מה אמר לי הנתבע לגבי הסיבה שלו להצעה לתשלום כפי שנמסרה לתובעת 2“. גרסה זו תואמת כאמור את גרסתו המקורית של הנתבע 1 קודם שהוא שינה את המינוח בתצהיר והיא תומכת באפשרות כי הסכום שהוצע היה בעיניו של הנתבע 1 דמי תיווך אך כפי שציינו קודם לא הוכח כי הייתה הסכמה לשלם דמי תיווך והגרסה כי מדובר בהצעה שהיא לפנים משורת הדין לא נסתרה.

  14. סיכומו של דבר, הן טענת התובעים כי הושגה הסכמה על תשלום דמי תיווך, ללא קשר לשיעורם, והן טענת הנתבעים כי הוסכם באופן מפורש כי לא ייגבו דמי תיווך נדחות.

האם זכאים התובעים לדמי תיווך לנוכח העובדה כי לא נחתם הסכם תיווך

  1. לנוכח האמור עד כה נדמה כי הדיון בעניין זה מתייתר שהרי במצב שבו התובעים לא הוכיחו כי הוסכם על תשלום דמי תיווך הרי ששאלת הכתב כלל אינה רלוונטית. עם זאת, מאחר והצדדים התייחסו בהרחבה לעניין זה בכתבי טענותיהם ובסיכומיהם נבחן האם זכאים התובעים לתשלום דמי תיווך בנסיבות בהן לא נחתם הסכם תיווך בכתב וזאת גם אם הייתה מוכחת הסכמה.

  2. ס‘ 9 (א) לחוק קובע כי ”מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה“.

  3. לא מצאתי כי בענייננו מתקיימות הנסיבות המיוחדות שנקבעו בפסיקה ואשר מצדיקות הגמשה של דרישת הכתב שקבע המחוקק, עד כדי איונה כפי שמבקשים התובעים שנעשה.

  4. מהעדויות שנשמעו הגעתי למסקנה כי התובעים פעלו עבור הנתבעים כמו גם עבור הרוכשת. טענת הנתבעים בכתב ההגנה ולפיה הנתבעים לא הטילו על התובעים ”כל עבודה כזו או אחרת“ נדחית. ברי כי נעשתה עבודה עבור הנתבעים. עבודה זו היא כמובן גם עבור הרוכשת שהרי העובדה כי בסופו של יום נחתם הסכם מעידה כי העבודה שירתה את שני הצדדים שאם לא כן לא היה נחתם הסכם. ברי כי עבודה טובה מדי עבור צד אחד היא בהכרח גרועה באותה מידה עבור הצד השני. העובדה כי נחתם הסכם מעידה כי נמצאה נקודת האיזון שבה כל אחד משני צדדים לעסקה סבור כי העסקה משרתת את האינטרס העסקי ומגשימה את הפוטנציאל של הנכס לאותה עת. כל עבודה שנעשית בדרך לאותה גמירות דעת משרתת אפוא את שני הצדדים לעסקה. לא שוכנעתי כלל כי בענייננו היה הנתבע 1 אדיש לעבודה שנעשתה ע“י התובעים. וגם אם הייתי מניח כי הנתבע 1 ישב באפס מעשה ולא התעניין כלל במו“מ והיה אדיש לתוצאותיו אין בכך רבותא שהרי העבודה שביצעו התובעים נבחנת בסופו של יום, בעסקת תיווך, לפי התוצאה. התובעים אינם חולקים על כך כי במידה ולא היה נחתם הסכם הם לא היו זכאים לדמי תיווך. חובת התשלום במצב רגיל מתגבשת עם החתימה על הסכם מחייב. 

  5. עם זאת, ס‘ 14 לחוק קובע את התנאים שבהתקיימם זכאי המתווך לתשלום דמי תיווך. התובעים עמדו בשניים מתוך שלושת התנאים אך לא עמדו בתנאי השלישי והוא קיומו של הסכם בכתב כפי שמחייב ס‘ 9 לחוק. החוק אינו קובע כי הזכאות לדמי תיווך נגזרת רק מהעבודה שביצע המתווך, עבודה שהיא פירושה המעשי של היותו של המתווך גורם יעיל אלא הוא קובע שני תנאים נוספים, היות המתווך בעל רישיון כדין וקיומו של הסכם בכתב.

  6. בס‘ 26 לכתב התביעה טענו התובעים כי דרישת הכתב נועדה להבטיח ”גילוי מלא של מלוא תנאי העסקה“. יש ממש בטענה זו ודווקא משום כך חובה היה על התובעים להקפיד על הוראות החוק. בקובעו את דרישת בכתב גילה המחוקק את דעתו כי וודאות היא עניין קריטי. קביעה זו המחוקק נועדה להבטיח כי הצדדים לעסקה אכן יידעו בדיוק את תנאיה המלאים. ושיעור דמי התיווך כמו גם עצם הסכמה לתשלום דמי תיווך הוא תנאי מהותי מאוד בהתקשרות בין מתווך לבין לקוח. הוא, הלכה למעשה, התנאי העיקרי שהרי את התנאים המסחריים של עסקת המכר עצמה מסכם הלקוח עם הצד השני, בין בעצמו ובין באמצעות באי כוחו וממילא שאין המתווך נדרש לעסוק בעניין זה של התנאים המשפטיים הנוגעים לעסקה כפי שקובע ס‘ 12 לחוק. נשארנו אפוא עם ההסכמה לתשלום דמי תיווך ושיעור התשלום. בדיוק את אלו היה על התובעים לציין בהסכם בכתב. ואת זאת הם לא עשו. ולא רק שלא עשו אלא גם שלא סיפקו הסבר מניח את הדעת לכך שלא עשו זאת.

  7. לא שוכנעתי כי התקיימו נסיבות חריגות או יחסי אמון יוצאי דופן שמכוחם רשאים היו התובעים לסמוך ידם על הנתבעים שישלמו את דמי התיווך חרף היעדרו של הסכם בכתב. ואם על הנחת עבודה כאמור הסתמכו התובעים הרי שמקח טעות הוא.

  8. קודם שנפנה לפסיקה הנוהגת נתייחס לחובתם של שני הצדדים לפעול בתום לב. כל התקשרות בין צדדים כפופה לחובתם לפעול בתום לב כפי שקובע חוק החוזים (חלק כללי), תשל“ג - 1973 וכפי שמחייב השכל הישר.

  9. אמת היא כי גם מהנתבעים מצופה היה לנהוג באופן שונה וגם הם יכולים היו לדרוש להעלות את הסיכום שהושג לשיטתם ולפיו הוסכם כי לא ישולמו על ידם דמי תיווך על הכתב אולם החובה בענייננו, לנוכח הוראות החוק שהן ברורות מאוד, היא בראש ובראשונה חובתם של התובעים. התובעים הם אלו שהיו צריכים להבטיח כי יהיה הסכם בכתב ביחס לחובת הנתבעים לשלם דמי תיווך.

  10. החוק קובע את התנאים שיש לציין בהסכם כאמור אך לו המחלוקת בין הצדדים הייתה נוגעת רק להיעדרו של פרט כזה או אחר בהסכם ניחא אלא שבענייננו כלל אין הסכם. בהיעדר הסכם לא ניתן לקבוע באופן שביקש המחוקק להבטיח כי הוסכם בין הצדדים, בשלב כלשהוא לפני חתימת הסכם המכר, על תשלום דמי תיווך.

  11. התובעים, מחד והנתבע 1, מאידך הם אנשי עסקים. לשניהם יש, או לפחות אמור להיות, אינטרס לצמצום אי הוודאות ביחס להתקשרות ביניהם. הדבר הפשוט ביותר לצמצום אותה אי וודאות היה עריכת הסכם בכתב. ודוקו, אין מדובר בהסכם מסובך אלא בהסכם פשוט ביותר שכל שנדרש היה לציין בו כי במידה ותיחתם עסקת מכר ביחס לנכס מסוים ישלמו הנתבעים דמי תיווך בשיעור מסוים. הא ותו לא. האינטרס העיקרי הוא של התובעים שכן אלו הם שמבקשים את התשלום והם אלו שהגישו את התביעה וגם הנטל להוכיח את אותה הסכמה מוטל עליהם.

  12. בכתב התביעה הדגישו התובעים את הפסיקה קובעת כי בהתקיימה של זעקת הגינות ניתן יהיה להתגבר על דרישת הכתב. סבורני כי קודם שמייחסים לנתבעים 1 את אותו חוסר תום לב נטען ואת אותה התחמקות מתשלום דמי תיווך טוב היו עושים התובעים אם היו מפנים את מבטם פנימה ובוחנים האם הייתה הצדקה להגיע כלל לדיון באותה שאלה הנוגעת לזעקת ההגינות. סבורני כי התשובה לשאלה זו שלילית.

  13. החתמת הנתבעים או מי מהם על הסכם תיווך הייתה דבר פשוט, מחויב המציאות ובעיקר מחויב על פי החוק. לא הייתה שום סיבה להימנע מכך. לא הוכח כי הנתבע 1, או הנתבעת 2 שכלל לא נחקרה, התחמקו מדרישה כאמור. הנתבע 1 אכן הציע תשלום בסכום נכבד לטעמי אך לא ניתן לקבוע כי הצעה זו מהווה הכרה בחובה העקרונית לתשלום דמי תיווך באופן שמצדיק שימוש באותה זעקת ההגינות שלה טוענים התובעים.

  14. הגמשתה של דרישת הכתב שנקבעה ע“י המחוקק היא החריג שבחריגים. לא התקיימו בענייננו הנסיבות המצדיקות הגמשה כאמור.

  15. הפסיקה כאמור הכירה בכך כי בנסיבות חריגות ניתן יהא להגמיש את דרישת הכתב והתובעים אכן התייחסו לעניין זה בטיעוניהם. בע“א 3384/16, מזרחי נ‘ מרקוביץ [פורסם בנבו] הדגיש בית המשפט העליון הנכבד את היותה של דרישת הכתב דרישה קוגנטית. בית המשפט העליון הנכבד הדגיש היבטים שונים בהקשר זה של דרישת הכתב והבחין בין מצב שבו קיים הסכם בכתב אך הוא נעדר פרטים מסוימים לבין מצב בו לא קיים הסכם בכלל. בית המשפט העליון הנכבד (כב‘ השופטת ד. ברק-ארז) קבע בפסק דינו כי ”ההקפדה על עריכתו של חוזה תיווך בכתב הכולל את הפרטים הקבועים בחוק ובתקנות היא הכלל. במקרים שבהם קיים חוזה תיווך בכתב, אלא שהוא חסר פרט זה או אחר, על המתווך יהיה מוטל להראות כי יש לאפשר בנסיבות העניין את השלמתו של פרט זה (למשל באמצעות מסמך אחר או על סמך פרטים שמסירתם על-ידי המתווך הוכחה כדבעי). לעומת זאת, במקרים שבהם כלל לא קיים חוזה תיווך כתוב, אין מקום ללמוד במישרין מפסקי הדין המאפשרים התגברות על דרישת הכתב בחוזה מקרקעין, וככלל יש מקום להחמרה רבה יותר. אם לא כן – החוק ירוקן מכל תוכן, תוך פגיעה בתכלית של הסדרת שוק התיווך ובהגנה הנדרשת על מי שנזקקים לשירותי תיווך“.

  16. איני סבור כי בענייננו הנתבעים היו זקוקים להגנה שביקש המחוקק להעניק לצרכן שהרי הנתבע 1 העיד על עצמו, אף שטענתו לא הוכחה, כי סיכם בעל פה על אי תשלום דמי תיווך, קרי הוא ידע, לשיטתו, להגן על האינטרסים שלו אולם הפסיקה אינה חלה רק כאשר עסקינן בצרכן שזקוק להגנה. הוראות החוק הן ברורות וכך גם פסיקת בית המשפט העליון.

  17. עוד קבע בית המשפט העליון הנכבד (כב‘ השופט י. אלרון) כי "כפי שהיטיבה לציין חברתי השופטת ד' ברק-ארז, תכלית דומיננטית זו מאפשרת להבחין בין דרישת הכתב הקבועה בסעיף 9 לחוק המתווכים, לבין דרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, אשר נובעת מתוך החשיבות שמייחס המחוקק להתחייבויות לעשיית עסקאות במקרקעין ומהצורך להבטיח את רצינותן (ראו למשל ע"א 8234/09 שם טוב נ' פרץ, פ"ד סד(3) 60, פסקה 18 (2011)). לפיכך, מצטרף אני למסקנתה של חברתי, שלפיה יש לנקוט גישה זהירה יותר ביחס לאפשרות הגמשתה של דרישת הכתב מושא ענייננו (ראו פסקה 48 לחוות דעתה). נוסף על הלימתה של גישה מוצעת זו את תכלית חוק המתווכים, המעלה על נס את שיקולי הגנת הצרכן, אני סבור כי היא אף נתמכת בשיקולי יעילות. כפי שבואר בכתיבה האקדמית של אסכולת הניתוח הכלכלי של המשפט, הטלת הסיכון לנזק על שכמו של הגורם שבכוחו למונעו בעלויות הנמוכות ביותר מקנה לו תמריץ לפעול, ובכך צפויה להביא לתוצאה מיטבית (ראו למשלRichard Craswell, Contract Remedies, Renegotiation, and the Theory of Efficient Breach, 61 S. Cal. L. Rev. 629, 660-61 (1988)). מקל וחומר, כי דברים אלה יפים ביתר שאת כל אימת שגורם זה אף שולט במידע הדרוש לשם הערכת העלויות והתועלות העשויות לנבוע מתוך האינטראקציה שבין הצדדים (ראו, באופן כללי: Guido Calabresi & Jon T. Hirschoff, Toward a Test for Strict Liability in Torts, 81 Yale L.J. 1055 (1972); אריאל פורת נזיקין כרך א 43-41 (2013); ובהיקש לדיני החוזים, ראו למשל: Avery Katz, When Should an Offer Stick? The Economics of Promissory Estoppel in Preliminary Negotiations, 105 Yale L.J. 1249, 1272 (1996))."

  18.  בית המשפט העליון הנכבד (כב' השופט י. אלרון) הביא דוגמא אחת שהצדיקה הגמשת דרישת הכתב והיא כאשר העובדה שאין מסמך בכתב נובעת עצמה ממעשה מרמה ממשי. גם אם נאמר כי רשימת המקרים אינה רשימה סגורה ברי כי העיקרון שקבע בית המשפט העליון הנכבד הינו כזה שלפיו דרושות נסיבות חריגות ויוצאות דופן שיצדיקו הגמשה של דרישת הכתב.

  19. לא שוכנעתי כי בענייננו מתקיימות נסיבות כאמור. חרף התרשמותי מהנתבע 1 בעניינים שונים כפי שציינתי לעיל איני סבור כי הוא נהג בדרך של מרמה כלשהיא. הנתבע 1 לא הוכיח אמנם את ההסכמה לה הוא טוען ביחס לאי תשלום דמי תיווך אך גם במצב כזה ברי כי הוא פעל לשמור על האינטרסים שלו ושל הנתבעת 2. רצון מראש שלא לשלם דמי תיווך הוא לגיטימי והוא אינו מעיד לא על מרמה ולא על חוסר תום לב. בידי התובעים הייתה אפשרות להאמין פחות בנתבע 1 ולדרוש חתימה על הסכם תיווך, הסכם אשר היה מייצר וודאות ומייתר את המחלוקת בענייננו והם לא עשו כן ועליהם יש להטיל אפוא את תוצאת המחדל האמור.

  20. עוד ראו את פסק דינו של כב‘ השופט א. אינפלד בתיק רת“ק (מחוזי- באר שבע) 24666-10-18, טזזו נ' כהן [פורסם בנבו] שבו נידון מקרה שבו הלקוח נהג בחוסר תום לב (ס‘ 58 לפסק הדין) וחרף האמור קבע בית המשפט המחוזי הנכבד כי ”משמע למעשה, מי שהפסיד בכך שכרת חוזה מסוג שאינו ניתן לאכיפה, אין לו פתרון משפטי להפרה, ואין לו אלא להתפלל לגמול משמים כלפי המפר“. ושוב נדגיש כי ענייננו חמור הרבה פחות ולא שוכנעתי כלל כי הנתבעים נהגו בחוסר תום לב ובוודאי שלא במרמה.

  21. ההצעה לשלם דמי תיווך בשיעור של 1%, ללא שום קשר להיותה הצעה לפנים משורת הדין כפי שלא נסתר, היא מאוחרת להתקשרות בין הצדדים ולחתימה על הסכם המכר והיא בוודאי אינה משליכה על תחילת ההתקשרות ועל ההסכמה לה טוענים התובעים ואשר לא הוכחה כלל.

  22. סיכומו של דבר, בהיעדר הסכם תיווך בכתב אין התובעים זכאים לתשלום דמי תיווך ודין תביעתם להידחות.

סיכומו של דבר

  1. לנוכח כל האמור לעיל על דחיית התובענה.

  2. באשר להוצאות המשפט: חרף התוצאה החלטתי לחייב את התובעים בהוצאות משפט מופחתות לטובת הנתבעים. יובהר כבר עתה כי אין לעניין זה שום קשר לייצוג המצוין שקיבלו הנתבעים מבא כוחם המלומד. בעניין זה של הוצאות המשפט שקלתי אך ורק את נסיבותיו של תיק זה.

  3. השיקולים שניתן להביא בחשבון בעניין פסיקת הוצאות הם מגוונים ורחבים והם אינם מחייבים אך ורק התייחסות לתוצא הסופית של ההליך המשפטי. שיקולים אלו יכולים לכלול שיקולים אנושיים, שיקולים של דין ושיקולים של צדק ומוסר. מכל מקום, על מנת להניח את דעתם של הנתבעים, מובהר כי אין לבית המשפט "אג'נדה פרטית" כפי שטען בא כוחם בדיון האחרון.

  4. אין לי שום ספק כי הנתבעים שילמו שכר טרחה לבא כוחם. ועדיין, הצעתו של הנתבע 1, קודם שהחל ההליך המשפטי, לשלם לתובעים דמי תיווך בסך של 20,000 ש“ח, קרי תשלום בשיעור של 1% מסך העסקה, בנסיבות בהן לא נסתר כי הדבר נעשה לפנים משורת הדין, תומכת באפשרות כי גם הנתבעים, באמצעות הנתבע 1, הכירו, בשעתו, בצורך לתגמל את התובעים על העבודה שהשקיעו במהלך המו“מ, עבודה אשר ללא ספק שירתה גם את הנתבעים אשר עיקר התוספת שהושגה ביחס למחיר אותו דרשו בתחילה משרתת אותם ולא את התובעים. ודוקו, ברי כי בנסיבות בהן התובעים גבו דמי תיווך מהרוכשת ודמי תיווך אלו נגזרים ממחירה הסופי של העסקה גם הם נהנים מכך כי מחיר העסקה גבוה יותר ביחס לזה שנדרש וסוכם בתחילה. ועדיין, תוספת זו הינה זניחה ביחס לתוספת המשמעותית ממנה נהנו הנתבעים בעקבות מאמציהם של תובעים.

  5. נדמה כי לא בכדי הסכים הנתבע 1 להציע דמי תיווך בסכום נכבד של 20,000 ש“ח אשר אינו יכול להיחשב, לטעמי, כהצעה של רצון טוב גרידא. התמורה שקיבלו הנתבעים עבור הנכס אינה בגדר זכייה יש מאין. היא מחליפה נכס שהיה ברשותם של הנתבעים. קודם לכן החזיקו הנתבעים במקרקעין וכעת הם מחזיקים בכסף. בנסיבות אלו לא ניתן לייחס את אותה הצעה לשלם סך של 20,000 ש“ח רק כנדיבות ודומני כי היא משקפת הכרה בפועלם של התובעים.

  6. הגענו אמנם למסקנה כי התובעים אינם זכאים לדמי תיווך לנוכח מחדלם ולנוכח הוראות החוק וההלכה הנוהגת אולם תוצאה לפיה יש לחייב את התובעים בהוצאות משפט ריאליות לטובת הנתבעים לנוכח דחיית התובענה הינה תוצא שאינה צודקת לטעמי ויש בה משום פגיעה יתירה בתובעים. הנתבעים כמובן שלא היו חייבים להיצמד לאותה הצעה משדחו התובעים את ההצעה, ויכול והדבר נעשה במקח טעות, אולם שיקולים של הגינות וצדק מצדיקים לטעמי את חיובם של התובעים בהוצאות משפט מופחתות.

  7. 5129371יתירה מזו, יכול ואותה נכונות לשלם דמי תיווך בסכום משמעותי של 20,000 ש“ח היא זו שהביאה את התובעים לסבור, בתום לב, כי חרף העובדה שלא נחתם הסכם תיווך מכירים הנתבעים בחובתם לשלם דמי תיווך. בנסיבות אלו הרי שלמרות שהתובענה נדחתה בוודאי שלא ניתן לקבוע כי היא הוגשה בחוסר תום לב ומתוך ניסיון, פשוטו כמשמעו, לזכות בדמי תיווך. דומני כי לתובעים היה יסוד סביר להניח כי בנסיבות המיוחדות של המקרה הנוכחי יכול ויש מקום לחיוב הנתבעים בתשלום דמי תיווך. אפשרות זו פעלת לטובת התובעים וגם היא מצדיקה פסיקת הוצאות משפט מופחתות.

  8. 54678313לנוכח האמור אני מחליט לחייב את התובעים 1 ו- 2, ביחד ולחוד, לשלם לנתבעים 1 ו- 2, ביחד ולחוד, הוצאות משפט בסך כולל של 2,000 ש“ח. הסכום ישולם עד ליום 01.05.2019 לידי ב“כ הנתבעים.

  9. התנצלותי בפני הצדים על העיכוב במתן פסק הדין.

ניתן היום, כ"ח אדר ב' תשע"ט, 04 אפריל 2019, בהעדר הצדדים.      

משרד עורכי דין עזורי - רובין

         נחל שורק 24 מודיעין | אבן גבירול 129 תל אביב

טל: 054-8108888

פקס:08-6389494

           משרד עורכי הדין עזורי-רובין

         נחל שורק 24 מודיעין | אבן 129 תל אביב

          טל: 086389494  נייד: 0548108888